De verkoop van onroerend goed in Spanje door een niet-resident is onderworpen aan de Spaanse belastingwetgeving inzake de inkomstenbelasting voor niet-residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR). Dit regime brengt specifieke fiscale en administratieve verplichtingen met zich mee die strikt moeten worden nageleefd.
Legal Nest Group biedt juridische en fiscale begeleiding gedurende het volledige verkoopproces, van de voorbereidende fase tot en met de notariële overdracht en de definitieve fiscale afwikkeling.Inhoud
- Vereiste documenten voor de verkoop
- Fiscale verplichtingen van de niet-resident verkoper
- Berekening van de vermogenswinst
- 3% inhouding bij verkoop
- Verkoop op afstand en juridische vertegenwoordiging
- Aandachtspunten voor Britse staatsburgers na Brexit
- Juridische bijstand gedurende het gehele proces
Voorafgaand aan de verkoop kan het raadzaam zijn om ook de nalatenschapsplanning te herzien, inclusief het opstellen van een testament in Spanje, met name bij internationale vermogensstructuren.
Een woning verkopen in Spanje als niet-resident
De Spaanse vastgoedmarkt blijft zeer actief onder internationale investeerders, met name in regio’s zoals Alicante en Valencia.
Niet-residente verkopers zijn onderworpen aan de IRNR, wat betekent dat zij verplicht zijn de gerealiseerde vermogenswinst aan te geven en de eventueel verschuldigde belasting af te dragen aan de Spaanse Belastingdienst.
Strikte naleving van deze verplichtingen is essentieel om fiscale sancties, naheffingen of vertragingen in het verkoopproces te voorkomen.
Vereiste documenten voor de verkoop van onroerend goed in Spanje
Voor de notariële overdracht zijn doorgaans de volgende documenten vereist:
- Eigendomsakte (escritura pública de propiedad)
- Geldig paspoort en NIE-nummer
- Meest recente onroerendezaakbelasting (IBI)
- Verklaring van geen achterstanden bij de VvE / gemeenschap van eigenaren
- Energieprestatiecertificaat (EPC)
Het ontbreken van één of meerdere van deze documenten kan de afronding van de transactie vertragen of verhinderen.
Vermogenswinstbelasting voor niet-residenten
De vermogenswinst wordt als volgt berekend:
Verkoopprijs – Aankoopprijs = Belaste vermogenswinst
De aankoopwaarde omvat de aankoopprijs vermeerderd met bijkomende kosten en belastingen, waaronder:
- Belastingen bij aankoop (overdrachtsbelasting of btw en zegelrecht, indien van toepassing)
- Notaris- en kadasterkosten
- Juridische kosten
- Makelaarscourtage
- Verbeteringswerken aan de woning, mits aantoonbaar en van structurele of waardeverhogende aard
De verkoopwaarde komt in beginsel overeen met de verkoopprijs, verminderd met eventuele kosten die rechtstreeks door de verkoper zijn gedragen.
Toepasselijk belastingtarief
Vermogenswinsten van niet-residenten worden belast tegen een vast tarief van 19%, ongeacht het land van fiscale woonplaats.
Dit tarief geldt zowel voor inwoners van de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte als voor derde landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk na Brexit.
3% inhouding bij verkoop
Bij de verkoop van onroerend goed door een niet-resident is de koper wettelijk verplicht 3% van de koopprijs in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse Belastingdienst.
Deze inhouding geldt als een voorschot op de uiteindelijke belastingplicht van de verkoper:
- Indien de uiteindelijke belasting lager is dan 3%, kan teruggaaf worden aangevraagd
- Indien de belasting hoger is, dient het verschil binnen de wettelijke termijn te worden bijbetaald
Verkoop op afstand en volmacht
Fysieke aanwezigheid van de verkoper in Spanje is niet vereist voor de afronding van de transactie.
Een notariële volmacht (power of attorney), correct opgesteld en indien nodig geapostilleerd, stelt een gemachtigde in staat om namens de verkoper op te treden bij de notaris en de bevoegde autoriteiten.
Aandachtspunten voor Britse staatsburgers na Brexit
Sinds het vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie worden Britse staatsburgers fiscaal behandeld als niet-EU-ingezetenen.
Dit houdt in:
- Toepassing van het standaardtarief van 19% op vermogenswinsten
- Geen toegang tot bepaalde fiscale voordelen die uitsluitend gelden binnen de EU/EEA-context
Juridische bijstand bij vastgoedverkoop
Legal Nest Group treedt op als juridisch en fiscaal coördinator gedurende het gehele verkoopproces, waaronder:
- Beoordeling van koopovereenkomsten
- Berekening en fiscale planning van de vermogenswinst
- Beheer van de 3% inhouding en eventuele teruggave
- Coördinatie met notarissen, makelaars en kopers
- Afwikkeling van hypothecaire inschrijvingen en lasten, indien van toepassing
Conclusie
De verkoop van onroerend goed in Spanje door niet-residenten vereist een strikte naleving van de Spaanse fiscale en juridische regelgeving.
Een correcte juridische en fiscale structurering maakt het mogelijk risico’s te beperken, de fiscale positie te optimaliseren binnen het wettelijk kader en een efficiënte en veilige overdracht te waarborgen.
Legal Nest Group begeleidt internationale vastgoedeigenaren gedurende het volledige traject en staat garant voor juridische zekerheid, fiscale naleving en operationele efficiëntie.
